模式革新需求放量 通州商业新挑战-腾龙娱乐中心

　　通州区的京通罗斯福作为2016北京跨境电商消费体验季活动最重要线下商场，吸引了包括中粮我买网、林德帕希姆、北美购物广场、et保税等知名跨境电商平台入驻，其中，林德帕希姆不久前在该商场举办了拍卖专场。其实，这也是通州对跨境电商直购体验业态的一种全新尝试。在确定为北京城市副中心以后，通州商业正加速提质升级满足激增的需求，除了新业态，一批大体量的商业综合体也接踵而至，新的商业格局正在成型。这也成为了通州承接功能、构建“高精尖”的经济结构的推手。尽管未来向好，但通州商业也还是面临着一些现实挑战。

　　新业态激发新格局

　　2016北京跨境电商消费体验季第二轮已经于日前正式启动，第二轮活动以北京市周边区域的知名购物中心为主，其中包括朝阳区潮驿178、通州区京通罗斯福及大兴区龙湖大兴天街购物中心等商场将成为本次体验季的主战场，中粮我买网、聚优澳品、林德帕希姆等品牌继续参与活动。

　　位于通州区的京通罗斯福作为2016北京跨境电商消费体验季活动最重要线下商场，吸引了包括中粮我买网、林德帕希姆、北美购物广场、et保税等知名跨境电商平台入驻，其中，林德帕希姆不久前在该商场举办了拍卖专场。

　　除林德帕希姆之外，et保税、北美购物广场等其他跨境电商企业也在商品销售量、流量和品牌推广上获得了不小的收获。北美购物广场副总经理在接受北京商报记者采访时表示，背靠北京巨大的消费市场，跨境电商发展潜力巨大，公司也适应行业新常态加速布局线下o2o体验店，未来公司将持续探索o2o模式，强化用户体验，为京城消费者带来更多优质美国商品。

　　这也标志着通州开始试水跨境电商直购体验业态。

　　通州自古以来就是京东门户和蜚声中外的皇家码头，昔日运河上有万舟云集汇通州的盛景，现在仍不难想象当年商贾云集、船只穿梭的繁荣景象。作为北京城市副中心、京津冀协同发展的桥头堡，如今一批现代的城市综合体正在通州拔地而起。商业格局的重塑，不仅改变了居住在通州人的生活方式，也再度唤起了通州的区域活力。

　　透过新业态在京通罗斯福的落地，北京商报记者注意到，悄然间以万达广场、京通罗斯福为代表的多个商圈兴起，高端商务业态初现，渐成规模。同时，商业综合体的大项目也接踵而来。

　　据了解，通州北京城市副中心核心区目前共有十余个产业开发项目落地，总建筑规模约682万平方米，其中地上467万平方米、地下215万平方米。

　　这些项目中，富华水乡区项目总建筑规模14.28万平方米，分南北两区，以低密度建筑为主。该项目以打造高档水景酒店、文化创意、展览、商业、休闲娱乐等功能为主，建筑与地形和水系结合设计，强调亲水性，其中南区包括21栋商业办公楼。

　　京杭广场项目总建筑面积28.09万平方米，其中地上建筑面积18万平方米；运河国际商务中心项目主体结构已封顶；“彩虹之门”、富力、绿地、保利、运河壹号、侨商总部、复地、合景泰富、富润万嘉、珠江等项目正进行不同阶段的施工。这些重点产业项目的体量都很大，建设周期一般需要四五年，预计在2017-2018年，它们将陆续竣工。　

　　服务配套跟进

　　在京津冀协同发展国家战略下，如何推动建设与城市功能定位相适应的商务发展体系、加紧通州区商务行业调整升级、保障城市高效运行、为居民提供优质生活消费服务成为了一个新课题。

　　为此，通州区去年印发了《通州区商务产业规划研究（2014-2020）》，为核心区和重点区域高端商务产业发展、科学合理布局提供了重要依据。

　　“通州区的新型商业业态和新开企业发展势头良好。以万达广场、京通罗斯福广场等购物中心为代表的新型商业业态和苏宁西门超级店、迪卡侬和正通宝马等新开企业成为了社零额新的增长点。”通州区商务委相关负责人表示，目前通州区已在地铁八通线沿线形成了万达商务圈、家乐福-京通罗斯福商务圈、蓝岛-贵友商务圈三大商圈，华业东方玫瑰特色步行街、华远好天地特色步行街也已成型。

　　据了解，今年以来通州正多措并举确保消费市场稳定健康发展，其中包括帮助传统商业企业突破原有模式等。例如，探索建设体验店、展示店，为消费者提供便捷舒适的消费环境；大力培育新型消费，形成新的增长点，培育新型零售业态和信息消费、养老消费等新兴消费热点，推动社区商业连锁化、规模化，深入挖掘电子商务销售潜力。值得注意的是，生活性服务业品质提升成为了通州建设的重要组成部分，兼顾提升品质与疏解调整，构建功能完备的行政公共服务体系，创新推进生活性服务业转型发展，以期更好地满足居民生活消费需求。

　　值得注意的是，通州区生活性服务业将重点围绕城市发展定位，完善商务、行政办公区生活配套服务；依托历史风貌、旅游景区、体育场馆、会展设施、文创园区等资源要素，围绕各级商业中心的建设和调整，开展生活性服务业特色街区、示范区建设都是未来的重点。

　　根据计划，通州还正加速调整疏解，推进商品交易市场调整提升。面对“新常态”下消费市场特点，结合调整优化经济结构和产业结构的要求，以提升区域商业功能和落实商务规划为目标，通州正在进行市场调整升级：针对八里桥市场、京东运乔建材城、西联石材市场等三个重点大型市场，分别采取整体外迁、转移升级和清退迁移的不同方式进行调整；针对城区农贸市场进行清理，通过建设完善的便民商业体系发挥原有功能；逐步清理、迁出再生资源市场，对符合条件的升级改造为现代化分拣中心；提升小商品和服装市场业态，向商场、超市过渡；针对图书、苗木、汽配、家电、艺术品、茶叶、花鸟鱼虫等专业市场分类进行调整提升或培育替代业态，进行逐步清理。

　　谨防同质化

　　北京商报记者注意到，通州的商业发展虽然目前有了一定的进步，但还面临一些挑战。例如：目前通州的商务配套功能还不十分完备，大部分城市综合体项目还在建设中，未来两三年后才能投放市场。通州区域内的消费需求缺口依然存在，导致了消费对经济拉动能力尚显不足。

　　此外，传统商业受电商冲击，大型商业项目的转型升级也尚需探索，目前发力的方向以亲子、餐饮为主，同质化的影子依然存在。北京商报记者注意到，同质化也并非通州一地之殇，而是普遍存在。

　　对此，北京财贸职业学院院长、北商研究院特邀研究员王成荣在接受北京商报记者采访时表示，解决商业企业同质化的问题，应该在增量上做文章，用增量去引导存量的转化，用增量带动存量的变革。“如果在有些方面存量过于同质化，就挤垮它，这是惟一的路径。”

　　在王成荣看来，一个区域的商业发展需要一些有远见的规划与设计，不能任其自然发展。“商业不管它也会发展，但总会有一些代价，比如劣币驱逐良币的问题。如果以后再清除劣币难度很大。”

　　所以，通州商业在未来的规划中，要先期着眼于打造一些有吸引力的商业。“因为一个城市是互动的，北京城市副中心未来要变成一个充满活力的宜居城市，商业一定要有吸引力和辐射力。比如在商业业态方面布局一些有品质的购物中心，高档一些的专卖店、专营店。通州距离天津、河北的一些县市也比较近，特别需要先打造出一些好项目、好业态，增强吸引力，在提升本地消费层次的同时，引领时尚消费，打造出未来通州商业新格局。

　　目前，环球影城正在通州如火如荼地建设中，这也是通州商业发展的一个重要机遇。据预测，环球影城的年客流将达到1000万人次，这不仅将带动通州的酒店住宿业，对相关的娱乐业、相关的餐饮业都是一个利好。“所以我也呼吁，通州在规划层面应早着手研究迪士尼等国外大型项目和哪些商业最匹配，谋划商旅互动，也包括与文化的互动，并尽早布局。”

　　同时，王成荣认为做好生活服务业也非常重要。他提出通州应打造现代生活中心的概念。“现代生活中心区别于目前的社区商业。社区商业层次比较低、功能不全。在北京城市副中心建设过程中，可供改造的余地还是比较大的。所以我建议通州应按照现代生活服务中心来打造生活服务业，将各种功能集于一体，凸显品质，便捷百姓。”王成荣告诉北京商报记者，在打造生活服务中心时，通州商业应该充分研究新的零售革命带来的影响，运用一些新的手段，把o2o、app、云消费、“互联网 ”这些概念用足，使它成为新的起点与亮点。

　　事实上，不仅是通州，近年来像大兴、房山的商业也在飞速成长。“因为北京中心城区的市场基本饱和，商业品牌也正在向非中心区域扩张。因为定位不同，大兴、房山、通州之间并没有太多的可比性。但这些区域普遍存在现实需求与潜力需求存在时间差的矛盾，需要品牌的远见卓识。”王成荣直言，在目前商业的区域化特征非常明显，过去的一些小规模的商业中心都力求成为一个大的商业中心，都希望自身具有辐射力、影响力，希望吸引外来消费，但更应该着眼于自身区域的需求满足，提升自身区域的消费品级。

　　王成荣认为，不同的区域可打造一些不可替代的特色商业来吸引消费者，而不是以整体的商业来吸引。“全方位地吸引消费者，最后就形成了区域间的恶性竞争，都有损失。所以做强做大特色商业是增强区域商业吸引力的一个有效手段。”

　　北京商报记者 方彬楠/文 王飞/制表

　　挑战

　　现实需求与潜在需求之间的时间差

　　大型商业项目的转型升级也尚需探索，同质化的影子依然存在

　　消费需求缺口依然存在，导致了消费对经济拉动能力尚显不足

　　生活服务业尚不完备

　　应对

　　招商引资时引导品牌放眼未来

　　用增量推动存量的变革

　　打造好项目、好业态，增强吸引力，提升本地消费层次，引领时尚消费

　　打造现代生活服务中心，运用o2o、app、云消费、互联网 等概念